Комментарий к ст. 606 — 670 Гражданского кодекса Российской Федерации 2004 г. Глава 34. Аренда

Персонал, осуществляющий техническую эксплуатацию транспортного средства, именуется экипажем. Отсюда иное, более короткое наименование договора — аренда транспортного средства с экипажем. Такой договор именуется также договором фрахтования на время или договором тайм-чартер (от англ. time-charter). Так он называется в КТМ, где объектом аренды является морское судно. Договор тайм-чартер используется также при аренде воздушного судна. Договор фрахтования на время (тайм-чартер) следует отличать от договора фрахтования (чартера), который является разновидностью договора перевозки (ст. 787 ГК).

Когда объектом аренды является наземное транспортное средство, в наименовании используется термин "аренда", когда воздушное, морское или речное — термин "фрахт". В зависимости от этого и стороны именуются соответственно — арендодатель и арендатор или фрахтовщик и фрахтователь. Предметом регулирования являются соответственно отношения по поводу аренды транспортного средства или по поводу его фрахтования на время, в отличие от фрахтования на рейс или несколько рейсов (см. ст. 787 ГК). Суть обязательства в том и другом случае одинакова — предоставление арендодателем во временное пользование транспортного средства.

Комментируемая статья содержит определение договора аренды транспортного средства с экипажем. Из определения следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью — индивидуально определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго — услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.

В ГК не дается ни общего определения транспортного средства как вещного компонента предмета данного договора, ни специального, соответствующего видовой классификации транспортных средств. Эти моменты отражены в иных источниках права, в частности в транспортных уставах и кодексах (например, в КТМ определение морского транспортного средства содержится в ст. 7 "Судно"), а также технических правилах.

В то же время важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительно для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные комбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогательный характер.

Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования комментируемого параграфа ГК, не включают трубопроводный транспорт, а также технически несложные механические транспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др., не требующие специальной государственной регистрации (учета).

В доктрине договорного права сформулирована позиция, согласно которой объектом договора аренды транспортного средства по смыслу регулирования данного параграфа гл. 34 может быть только такое транспортное средство, которое требует управления со стороны экипажа, а именно: морское, речное, воздушное судно, поскольку одним из конституирующих признаков этих договоров и одновременно основанием их внутренней классификации является возложение обязанностей по управлению таким транспортным средством и его технической эксплуатации на одну из сторон договора.

С этой позицией, безусловно, можно согласиться с небольшой оговоркой в отношении автомобильного транспорта, в частности большегрузных грузовых машин и пассажирских автобусов. Хотя профессиональное управление им и его техническое обслуживание не предполагает большого числа работников (команды, экипажа), но их использование в предпринимательских целях, как представляется, требует распространения на отношения по поводу их аренды положений комментируемого параграфа.

Второй компонент предмета договора — услуги. Они бывают двух разновидностей: услуги по управлению транспортным средством и услуги по его технической эксплуатации.

Услуги по управлению транспортным средством включают такие действия, как вождение, пилотирование, а также иные необходимые при этом услуги, например навигационные, услуги связи и т.п., конкретный комплекс которых зависит от вида и технических характеристик транспортного средства.

Под технической эксплуатацией понимается осуществление мер по поддержанию транспортного средства в технически нормальном, годном к использованию состоянии (смазка, замена сменных деталей, регулировка механизмов, контроль за приборами и т.п.). Обе разновидности услуг тесно связаны между собой, и их разделение в практическом плане нецелесообразно. Поэтому и в договоре их оказание предполагается в комплексе.

В определении договора, содержащемся в комментируемой статье, нет специального указания на юридический характер сторон. Следовательно, по общему правилу сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица, как предприниматели, так и не предприниматели. Важно, однако, иметь в виду, что в ряде случаев законами могут быть установлены дополнительные требования к сторонам договора. В частности, ВК устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, имеющие воздушное судно на праве собственности, на условиях аренды или на ином законном основании, использующие указанное воздушное судно для полетов, должны иметь статус эксплуатанта, подтвержденный сертификатом (свидетельством). Требования к эксплуатанту определяются федеральными авиационными правилами. В то же время, если гражданин или юридическое лицо используют воздушное судно в целях государственной авиации и (или) в целях экспериментальной авиации, то они не обязаны получать сертификат (свидетельство) эксплуатанта или эквивалентный сертификату документ (п. 4 ст. 61 ВК). Вопросы сертификации регулируются ст. 9 ВК, где указывается, что обязательной сертификации подлежат юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие и обеспечивающие воздушные перевозки и авиационные работы; юридические лица, осуществляющие техническое обслуживание и ремонт авиационной техники. Кроме того, ВК устанавливает требования по лицензированию в области авиации (ст. 9). Лицензированию подлежит, в частности, деятельность по осуществлению и обеспечению воздушных перевозок (внутренних и международных) пассажиров, багажа, грузов и почты на коммерческой основе, деятельность по обслуживанию воздушных судов. Предприниматели вправе осуществлять коммерческую деятельность в области гражданской авиации при наличии таких лицензий. Некоммерческая деятельность в области государственной, экспериментальной и гражданской авиации, в том числе авиации общего назначения, может осуществляться без лицензий. Требования к сертификации и лицензированию, а также определение компетентного органа государственной власти, осуществляющего сертификацию и лицензирование, зависят не только от вида транспортного средства, но и от его типа. Так, применительно к транспортным средствам с ядерными двигателями эти вопросы регулируются Законом об атомной энергии, а сертификация и лицензирование осуществляются Госатомнадзором России.

Все эти требования направлены на обеспечение безопасности на транспорте и соответственно относятся только к арендодателю, поскольку он продолжает его техническую эксплуатацию. Более того, он обязан оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства своими силами, т.е. через сотрудников, находящихся с ним в трудовых отношениях. Исполнение договора в этой части третьим лицом недопустимо.

Требования о лицензировании и сертификации транспортной деятельности не распространяются на арендатора, так как он не осуществляет техническую эксплуатацию транспортного средства.

2. Часть 2 комментируемой статьи содержит изъятие из общих положении об аренде, поскольку она устанавливает, что ст. 621 ГК о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется к данному договору. В силу этого арендатор транспортного средства с экипажем не имеет преимущественного права на заключение аналогичного договора на новый срок. Его также нельзя считать возобновленным на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

 

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

 

Для договоров данного вида предусмотрена письменная форма независимо от срока его действия. Виды такой письменной формы в комментируемой статье не ограничены. Следовательно, он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.e. если арендодатель (фрахтовщик), получив оферту, в срок, установленный для ее акцепта, предоставит транспортное средство — совершит акцепт путем конклюдентных действий (действий, из которых можно сделать вывод о согласии стороны заключить договор). При этом необходимо, чтобы оферта была совершена в письменной форме и содержала все существенные условия договора.

Стороны, однако, могут своим соглашением установить иные требования к форме договора, в частности согласиться заключить его путем составления одного документа, исключить акцепт в форме конклюдентных действий, предусмотреть нотариальное удостоверение договора. Комментируемая статья не содержит указания на такое последствие несоблюдения письменной формы как признание его недействительным. Таким образом, несоблюдение письменной формы влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Несмотря на то что такие объекты аренды, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания относятся к недвижимым вещам по определению ст. 140 ГК, законодатель не связывает стороны обязанностью зарегистрировать этот договор в органах государственной власти. Более того, в комментируемой статье специально подчеркивается, что к такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Требования о государственной регистрации договоров аренды отсутствуют также и в транспортном законодательстве. В то же время в КТМ и КВВТ содержатся нормы о регистрации судов и прав на них. Морские суда подлежат регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации — Государственном судовом реестре, судовой книге; суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом РФ, регистрируются в бербоут-чартерном реестре (ст. 33 КТМ). Речные суда регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге, суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом РФ, регистрируются в реестре арендованных иностранных судов (ст. 16 КВВТ). На основании вышеуказанных кодексов изданы Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах (приказ Минтранса России от 29.11.2000 N 145*(95)), Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах (приказ Госкомрыболовства России от 31.01.01 N 30 (в ред. от 05.06.03)*(96)), Правила государственной регистрации судов (приказ Минтранса России от 26.09.01 N 144*(97)).

 

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

 

Регулирование арендных отношений включает распределение обязанностей между сторонами по содержанию арендованного имущества, прежде всего по проведению его ремонта (текущего и капитального).

В комментируемой статье устанавливается специальное, отличное от общих положений (ст. 616 ГК) распределение этих обязанностей. Норма, содержащаяся в комментируемой статье, императивна, следовательно, стороны не вправе изменить ее своим соглашением.

Поскольку арендодатель по определению данного договора предоставляет транспортное средство с предоставлением услуг по его технической эксплуатации, уместно ему же вменить в обязанность и содержание этого средства. Под содержанием понимаются необходимые меры по поддержанию имущества в надлежащем (нормальном, годном для эксплуатации) состоянии как в техническом, так и в юридическом смысле. Первое предполагает проведение текущего и капитального ремонта, профилактику, чистку, уборку транспортного средства. Второе — осуществление необходимых процедур в контролирующих opганах, разрешающих его эксплуатацию.

В понятие поддержания транспортного средства включается также предоставление необходимых принадлежностей. Принадлежностями являются вещи, обслуживающие главную вещь и связанные с ней общим назначением (ст. 135 ГК). Характер принадлежностей зависит от вида, типа и цели использования транспортного средства. Так, для морского судна, используемого в целях перевозки грузов, это погрузочно-разгрузочные механизмы, такелаж; если судно используется в целях рыболовства, это тралы, сети и иные приспособления для рыбного лова.

Поскольку речь идет о сложных технических объектах, то технические, организационные и иные мероприятия, связанные с исполнением арендодателем этой обязанности, а также сроки их проведения устанавливаются исходя из требований технических норм и правил, в том числе правил безопасности.

 

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

 

1. Комментируемая статья конкретизирует обязанности арендодателя по предоставлению им услуг по технической эксплуатации транспортного средства. Пункт 1 данной статьи формулирует ее исходя из двух оценочных критериев, определяющих качество услуги. Первый — обеспечение арендатору возможности нормальной эксплуатации транспортного средства. Речь идет прежде всего о поддержании транспортного средства в технически исправном состоянии. Эта обязанность реализуется путем следования норме предыдущей ст. 634 ГК. Второй критерий — обеспечение безопасной эксплуатации транспортного средства. Это отражает специфику объекта аренды и его особый правовой режим, так как подобные объекты, так же как и связанная с их использованием деятельность по определению ст. 1079 ГК создают повышенную опасность для окружающих (являются источниками повышенной опасности).

Если эти критерии рассматривать в техническом смысле, то необходимо и достаточно оценивать качество услуги исходя из технических норм и требований. Стороны, безусловно, должны следовать этим критериям как обязательным. Но цель аренды транспортного средства — удовлетворение экономических и иных потребностей сторон. Для арендатора это возможность максимально полного извлечения полезных свойств арендованного имущества в его предпринимательской или иной деятельности. Поэтому вышеназванные критерии необходимо рассматривать, в том числе оценивая соответствие технически нормального и безопасного функционирования транспортного средства целям его хозяйственного, коммерческого использования, указанным в договоре.

Транспортное средство одного и того же вида может быть использовано в различных целях, которые не должны противоречить действующему законодательству. Например, морское судно можно использовать для перевозки грузов, пассажиров, багажа и почты, для рыбного или иного морского промысла, добычи полезных ископаемых, спасания судов, терпящих бедствие на море, буксировки других судов и иных плавучих объектов, производства гидротехнических работ или подъема затонувшего в море имущества, для несения специальной службы (по охране промыслов, санитарной и карантинной службе и т.п.), для научных, учебных и культурных целей, для спорта и иных целей. Согласно ст. 200 КТМ в договоре фрахтования судна на время (тайм-чартер) должна быть обязательно указана цель фрахтования.

Предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства является обязанностью арендодателя, определяемой законом. Однако стороны могут установить в договоре более широкий круг услуг, предоставляемых арендодателем арендатору. Включение в договор условия о предоставлении иных услуг помимо обязательных (услуги по управлению и технической эксплуатации) потребует дополнительного урегулирования отношений сторон в этой части.

2. Управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет экипаж транспортного средства. Транспортные уставы и кодексы содержат определение понятия экипаж, требования к его составу, членам и т.п. Так, ст. 57 ВК указывает, что экипаж воздушною судна состоит из летного экипажа (командира, других лиц летного состава) и кабинного экипажа (бортоператоров и бортпроводников).

Пункт 2 комментируемой статьи содержит требования к составу экипажа, делая отсылку к обязательным для сторон правилам и условиям договора. Стороны вправе определять эти условия самостоятельно в том случае, если это допускается транспортным законодательством. В большинстве случаев, однако, нормы транспортных уставов и кодексов содержат императивные требования. Так, согласно ВК состав экипажа воздушного судна определенного типа устанавливается в соответствии с требованиями к летной эксплуатации воздушного судна данного типа.

В зависимости от типа и назначения морского судна компетентными государственными органами определяется минимальный состав экипажа, при котором допускается выход судна в море. В состав летного экипажа гражданского воздушного судна РФ, так же как и в состав экипажа морского судна, могут входить только граждане Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Члены экипажа должны удовлетворять определенным в правовых нормах квалификационным требованиям. Так, ВК к авиационному персоналу относит лиц, имеющих специальную подготовку и сертификат (свидетельство), при наличии которого лицо может быть допущено к полетам и иной деятельности, связанной с технической эксплуатацией воздушного судна. Требования, предъявляемые к авиационному персоналу гражданской авиации, устанавливаются федеральными авиационными правилами. Авиационный персонал подлежит обязательной аттестации, которая осуществляется специально уполномоченными органами. Требования и порядок проведения сертификации и аттестации также устанавливаются авиационными правилами, которые носят обязательный характер.

Если требования к составу экипажа и его квалификации не установлены обязательными для сторон правилами, они определяются требованиями обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиями договора. Таким образом, в случае молчания нормативного источника права сторонами используется обычай с соблюдением требований п. 2 ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК.

Члены экипажа являются работниками арендодателя, т.е. состоят с ним в трудовых отношениях, регулируемых нормами трудового (а не гражданского) права. В силу этого члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации. В то же время в вопросах, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства, они обязаны подчиняться распоряжениям арендатора. Так, по договору фрахтования на время морского судна (тайм-чартер) капитан подчиняется распоряжениям фрахтователя, касающимся коммерческой эксплуатации судна, за исключением распоряжений, относящихся к судовождению, внутреннему распорядку на судне и составу судового экипажа. Действительно, арендатор морского судна вправе давать капитану указания о времени выхода судна в море и возвращения, о том, в какой район должно следовать судно, какой груз следует погрузить и доставить и т.п. Однако если эти указания невозможно исполнить вследствие требований безопасной эксплуатации судна (например, вследствие невозможности захода в запрещенные для судоходства районы плавания, запретов на выход судов в море по метеоусловиям, несоответствия веса груза тоннажу судна и т.п.), капитан вправе не выполнять такие указания.

Расходы по оплате услуг членов экипажа (по заработной плате), а также расходы на их содержание (суточные, командировочные и т.п.) несет арендодатель. Однако в силу диспозитивности этой нормы стороны могут предусмотреть иное. В частности, соглашением сторон эти расходы могут быть возложены на арендатора в целом или в части. Соответственно этому должна быть уменьшена арендная плата, поскольку в расчет цены такой аренды расходы на оплату услуг экипажа и на их содержание включаются лишь в случае возложения указанной обязанности на арендодателя.

 

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

 

Коммерческая эксплуатация транспортного средства — это использование его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей в коммерческих целях (с целью получения прибыли). Она предполагает использование транспортного средства как средства передвижения, прежде всего для перевозки (грузов, пассажиров и багажа). Транспортные средства отдельных видов транспорта можно использовать также и по иному хозяйственному назначению, например речное или морское судно для лова рыбы. Этим коммерческая эксплуатация отличается от технической эксплуатации (см. коммент. к ст. 632).

Представляется, однако, что уместнее было бы использовать не термин "коммерческая эксплуатация", а иной, более точный по лексическому смыслу, термин, например "использование" (соответственно — "расходы, связанные с использованием"). Такой термин не связывает арендатора ограничениями исключительно предпринимательского характера. У него может возникнуть потребность в аренде транспортного средства в научно-исследовательских целях, ведения мониторинга состояния окружающей среды, метеорологических наблюдений и т.п.

Расходы на коммерческую эксплуатацию транспортного средства — это расходы, не связанные с проведением мероприятий по поддержанию его в технически нормальном состоянии, величина которых зависит от степени использования транспортного средства арендатором (например, оплата горючего). Поэтому расходы на горючее, масло, иные материалы, детали, которые периодически должны заменяться во время работы транспортного средства, и иные материалы, необходимые при работе транспортного средства в рейсе, относятся к категории расходов на его коммерческую эксплуатацию. Стоимость деталей и материалов, необходимых для текущего и капитального ремонта, а также поддержания транспортного средства в нормальном состоянии, годном для его технической эксплуатации (например, стоимость смазочных веществ, антикоррозионных покрытий и т.п.), не входит в такие расходы. К расходам на коммерческую эксплуатацию относятся и иные затраты, связанные с необходимостью осуществлять обязательные платежи во время рейсов, в частности вносить обязательные сборы, установленные государственными и муниципальными органами власти (например, портовые сборы).

Норма имеет диспозитивный характер и применяется в том случае, если стороны в договоре не установили иное.

 

Статья 637. Страхование транспортного средства

 

Норма комментируемой статьи направлена на регулирование отношений по поводу страхования как условия договора аренды транспортного средства с экипажем

Речь в данном случае идет как об обязательном, так и о добровольном страховании. Обязательное страхование осуществляется в силу указаний закона. Добровольное страхование осуществляется по свободному волеизъявлению страхователя (см. коммент. к ст. 927) или в силу выполнения им своей договорной обязанности. Применительно к договору аренды транспортного судна основанием возникновения обязательства заключить договор страхования служит соответствующее условие договора аренды. Таким образом, добровольное с точки зрения страхового правоотношения страхование приобретает обязательный характер для сторон в арендном правоотношении. Объектом страхования применительно к аренде транспортного средства является само транспортное средство и также ответственность за причинение вреда третьим лицам этим транспортным средством или в связи с его эксплуатацией. С 1 июля 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 25.04.02 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"*(98). Под третьими лицами понимаются граждане (физические лица), не связанные со страхователем трудовыми отношениями, и юридические лица. Согласно требованиям трудового законодательства страхование работников обязан осуществлять работодатель. В данном случае это обязанность арендодателя, который обязан страховать членов экипажа. Следовательно, комментируемая статья не распространяется на страхование экипажа.

Ныне возник еще один вид страхования — страхование ответственности за причинение экологического вреда, который в ряде случаев носит обязательный характер. Так, в гл. XII Закона об атомной энергии одной из форм финансового обеспечения ответственности за причинение ядерного ущерба физическим и юридическим лицам, а также окружающей природной среде является обязательное страхование этой ответственности. Такое страхование или иная форма обеспечения являются необходимым условием при получении лицензии на право эксплуатации судов с ядерными двигателями. Подготовлен проект закона об обязательном экологическом страховании, в котором предусмотрена обязанность владельцев источников повышенной опасности (в том числе транспортных средств) страховать свою ответственность за причинение вреда окружающей природной среде.

Страхование транспортного средства или ответственности владельца за вред перед третьими лицами может быть обязательным и в силу международных соглашений, в которых участвует российская сторона.

В комментируемой статье используется термин "причинение ущерба", когда речь идет о страховании ответственности. Это противоречит нормам гл. 59 об обязательствах о возмещении вреда и ст. 931 о страховании ответственности за причинение вреда, а также ст. 640 ГК об ответственности за вред, причиненный арендованным транспортным средством. В этих статьях используется термин "причинение вреда". Лексически синонимичные слова "вред" и "ущерб" не являются таковыми в специальном, гражданско-правовом значении. Ущерб (реальный ущерб) по определению п. 2 ст. 15 ГК не включает упущенную выгоду, вред — включает, потому что в деликтных обязательствах убытки являются способом возмещения вреда. По смыслу ст. 1082 ГК вред и убытки совпадают по объему возмещения. Кроме того, сам термин "ущерб" применим лишь к регулированию отношений по причинению имущественного вреда (ущерб как утрата или повреждение имущества) и неприменим к причинению вреда личности (жизни и здоровью гражданина), а страхованию подлежит ответственность за причинение вреда как имуществу, так и личности.

Непоследовательность в использовании этих терминов проявляется и в пределах регулирования аренды транспортного средства. Так, в ст. 640 ГК предметом регулирования является ответственность за вред, причиненный транспортным средством, а в комментируемой статье при страховании этой же ответственности используется термин "ущерб".

Комментируемая статья возлагает обязанность застраховать транспортное средство или ответственность за причиненный им вред, а также вред, причиненный в результате его эксплуатации, или первое и второе вместе, на арендодателя. Однако стороны могут в договоре предусмотреть иное регулирование, возложив эти обязанности полностью или частично на арендатора. Такое возложение обязанностей на арендатора должно отразиться в формировании арендной платы, так как расходы на страхование в этом случае должны быть исключены из расчета цены договора.

 

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

 

1. Арендные отношения предполагают возможность последующей передачи арендованного имущества или его части в субаренду. Однако по общему правилу арендатор может передать такое имущество в субаренду (поднаем) с разрешения арендодателя, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. Комментируемая статья регулирует эти отношения по-другому. В соответствии с ней арендатор имеет право без согласия арендодателя заключать договор субаренды транспортного средства с экипажем. Стороны могут в своем соглашении установить иное правило, поскольку данная норма является диспозитивной.

Положения о субаренде, содержащиеся в _ 1 комментируемой главы, применяются к субаренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства в том случае, если они не изменены транспортными уставами и кодексами. КТМ также предусматривает право фрахтователя на заключение договора субфрахтования судна на время (субтайм-чартер) (ст. 202).

2. Если арендатор заключает договор в целях коммерческой эксплуатации транспортного средства (см. коммент. к ст. 636), то одна из возможностей такой эксплуатации может заключаться в использовании транспортного средства для оказания транспортных услуг третьим лицам. Поэтому п. 2 комментируемой статьи устанавливает право на свободное (от своего имени и без разрешения арендодателя) заключение соответствующих договоров с третьими лицами (услугополучателями). Законодатель, однако, устанавливает при этом ограничение — целевое использование арендованного имущества. Это значит, что при заключении договоров арендатор должен использовать транспортное средство в соответствии с целями, указанными в договоре аренды данного транспортного средства. Если они в договоре не указаны, то таким критерием является назначение данного транспортного средства. Например, грузовые транспортные средства должны использоваться для перевозки грузов, а пассажирские — для перевозок пассажиров и багажа, рыболовные суда — для рыболовства и т.д. Использование грузовых транспортных средств ограничивается специальными целями соответственно их виду или типу. Так, для перевозки наливных продуктов используются танкеры, для иных — сухогрузы, для специальных грузов (например, ядерных материалов) — специальные транспортные средства, имеющие специальные средства защиты.

 

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

 

Поскольку управление и техническая эксплуатация арендованного транспортного средства осуществляется работниками арендодателя, то их действия, повлекшие утрату или повреждение транспортного средства, не порождают отношений ответственности между арендатором и арендодателем. Поэтому арендодатель может требовать возмещения убытков от арендатора лишь в случае, если докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. При молчании закона или договора об обстоятельствах и условиях, при которых ответственность возлагается на арендатора, а также в случае недоказанности факта наличия этих обстоятельств или нарушения соответствующих условий договора ответственность арендатора не наступает и убытки несет арендодатель.

 

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

 

Транспортное средство (точнее, связанная с его использованием деятельность) является источником повышенной опасности. Понятие источника повышенной опасности распространяется на само транспортное средство, а также на связанные с ним иные объекты, которые используются в едином техническом и технологическом процессе. Это — различные механизмы, устройства, оборудование (например, погрузочные механизмы, тралы, прицепы и т.п.). Такие объекты по смыслу ст. 135 ГК рассматриваются как принадлежности.

Согласно положениям ст. 1079 ГК ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности, возлагается на его владельца. Под владельцем понимается титульный (законный) владелец. По общему правилу к числу таких владельцев относится арендатор. Однако ответственность возлагается на него в том случае, если этот источник повышенной опасности выбывает из-под технического и оперативного контроля арендодателя и переходит под контроль арендатора. В данном случае транспортное средство не выходит из-под контроля арендодателя, так как управление им и его техническая эксплуатация осуществляются его работниками (экипажем). Поэтому ответственность за причинение вреда третьим лицам арендованным транспортным средством продолжает нести арендодатель. Если этот вред возник вследствие действия или бездействия любого члена экипажа, то арендодатель отвечает за их действия как работодатель в силу действия ст. 1068 ГК, которая устанавливает ответственность юридического лица или гражданина за вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей.

Ответственность арендодателя за вред, причиненный транспортным средством, наступает независимо от его вины как владельца источника повышенной опасности (см. коммент. к ст. 1079).

В развитие ст. 1081 ГК комментируемая статья наделяет арендодателя правом требовать от арендатора возмещения сумм, выплаченных третьим лицам, в порядке регресса (обратного требования), если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Регулирование вопросов ответственности, установленной комментируемой статьей, осуществляется в соответствии с правилами гл. 59 ГК, к которой есть отсылка в данной статье. Однако необходимо иметь в виду, что такие правила могут быть изменены нормами иных законов или международных соглашений, подписанных Российской Федерацией. В частности, согласно Закону об атомной энергии и Венской конвенции 1963 г. "О гражданской ответственности за ядерный ущерб", подписанной Российской Федерацией в 1996 г., но пока не ратифицированной, ответственность за причинение вреда третьим лицам вследствие ядерного инцидента на транспортном средстве с ядерным двигателем носит специальный и более строгий характер в сравнении с ответственностью владельца источника повышенной опасности.

Норма комментируемой статьи императивна, следовательно, стороны должны ей следовать и не могут своим соглашением ее изменить.

 

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

 

Помимо норм ГК об аренде транспортного средства с экипажем соответствующие арендные отношения регулируются нормами транспортных уставов и кодексов. Содержащиеся в них правила отражают особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Транспортные уставы и кодексы представляют собой источники специального регулирования, объектом которого являются отдельные виды транспорта: железнодорожный, автомобильный, внутренний водный, морской и воздушный.

В настоящее время идет активный процесс обновления этой группы актов регулирования транспортных отношений. С 1997 г. приняты и введены в действие ВК, КТМ, КВВТ, УЖТ. Хотя в настоящее время продолжает действовать УАТ 1969 г., идет работа над проектом нового закона.

Наиболее полно эти вопросы урегулированы КТМ, в котором им посвящена гл. Х "Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)" (ст. 198-210) и гл. Х КВВТ "Аренда судов" (ст. 60-65). В этих же актах содержатся специальные нормы о регистрации судов и прав на них. ВК вообще не содержит норм о фрахтовании на время, однако эти отношения регулируются нормами подзаконных актов.

Общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств с услугами по управлению и технической эксплуатации в соответствии с требованиями ст. 625 ГК, а именно, если иное не установлено правилами комментируемого параграфа, а следовательно, и транспортными уставами и кодексами.

 

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

 

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

 

1. Данная разновидность договора аренды транспортных средств порождает обязательство классического типа — аренду имущества в форме вещи. Из определения договора, содержащегося в комментируемой статье, следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство на праве владения и пользования без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Предметом аренды является транспортное средство. Она не включает такого компонента, как оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (см. коммент. к ст. 632). Следовательно, управление и эксплуатацию (коммерческую и техническую) арендатор осуществляет сам — через своих работников (персонал, экипаж). На морском транспорте этот договор имеет специальное наименование — бербоут-чартер. Он подробно регулируется гл. XI КТМ.

В определении договора не содержится указания на специальный характер сторон и не устанавливается никаких требований к ним. Однако надо иметь в виду, что транспортное средство, а в ряде случаев и осуществляемая с его использованием деятельность (например, перевозка опасных грузов) представляют собой повышенную опасность для окружающих. Поэтому обе стороны в договоре должны отвечать специальным квалификационным требованиям, содержащимся в иных правовых актах, — это нормы о лицензировании сертификации и аттестации, содержащиеся в транспортных уставах и кодексах, иных законодательных актах.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает изъятие из общих положений об аренде, указывая, что ст. 621 ГК не применяется к данному договору. В силу этого арендатор не имеет преимущественного права на заключение аналогичного договора на новый срок. Его нельзя возобновить и на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

 

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

 

Для договора аренды транспортного средства без экипажа предусмотрена письменная форма независимо от срока eго действия. Виды такой письменной формы в комментируемой статье не ограничены, следовательно, договор может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит oт стороны по договору. Письменная форма считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. если арендодатель, получив оферту в срок, установленный для ее акцепта, предоставил транспортное средство, т.е. совершил акцепт путем конклюдентных действий. При этом необходимо, чтобы оферта была совершена в письменной форме и содержала все существенные условия договора.

Стороны, однако, могут своим соглашением установить иную форму договора, в частности в виде составления единого документа, или исключить акцепт в форме конклюдентных действий, или предусмотреть нотариальное удостоверение договора. Комментируемая статья не содержит указания на недействительность сделки в случае несоблюдения требования о его письменной форме. Поэтому последствия будут определяться правилами ст. 162 ГК о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки, в которой говорится, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Круг доказательств может быть ограничен транспортными уставами и кодексами.

Несмотря на то что такие объекты аренды, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания относятся к недвижимым вещам по определению ст. 130 ГК, законодатель не связывает стороны обязанностью зарегистрировать этот договор в органах государственной власти. В комментируемой статье специально подчеркивается, что к такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Требования о государственной регистрации договоров аренды отсутствуют также и в транспортном законодательстве. В то же время в КТМ и КВВТ содержатся нормы о регистрации судов и прав на них. Морские суда подлежат регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации — Государственном судовом реестре, судовой книге; суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом РФ регистрируются в бербоут-чартерном реестре (ст. 33 КТМ). Речные суда регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге, суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом РФ, регистрируются в реестре арендованных иностранных судов (ст. 16 КВВТ). На основании вышеуказанных кодексов изданы Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах (приказ Минтранса России от 29.11.2000 N 145), Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах (приказ Госкомрыболовства России от 31.01.01 N 30), Правила государственной регистрации судов (приказ Минтранса России от 26.09.01 N 144).

 

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

 

Комментируемая статья возлагает обязанность по содержанию транспортного средства на арендатора. Эта обязанность существует в течение всего срока договора.

Под содержанием транспортного средства применительно к данному договору понимается комплекс мер (действий), направленных на поддержание транспортного средства в нормальном, технически исправном состоянии. К таким мерам относятся ремонт (текущий и капитальный), профилактика, меры по уходу за транспортным средством (уборка).

При регулировании возникших отношений стороны должны руководствоваться обязательными для них техническими нормами и правилами, устанавливающими перечень работ, включаемых в капитальный ремонт, периодичность его проведения, обязательные профилактические меры и т.п., а также способы их производства. Это позволяет обеспечить безопасность работы транспорта. За пределами таких обязательных требований стороны могут установить дополнительные обязанности для арендатора (например, периодичность уборки) или руководствоваться обычными требованиями по содержанию, применяемыми на практике для данного вида транспорта.

Несмотря на то что комментируемая статья со всей определенностью возлагает обязанность проводить текущий и капитальный ремонт на арендатора, ее нельзя толковать буквально. В ряде случаев она требует ограничительного толкования применительно к конкретно заключенному договору.

В каждом конкретном случае содержание этих обязанностей будет зависеть не только от вида транспортного средства, но и от срока самого договора аренды. В этом случае со сроком аренды соотносятся установленные обязательными нормами и требованиями нормативы по срокам (периодичности) проведения ремонтных и профилактических работ конкретного вида (типа) транспортного средства. Например, поскольку плановый капитальный ремонт проводится значительно реже, чем текущий, то его проведение не входит в круг обязанностей арендатора при краткосрочной аренде. Это же правило действует в отношении текущего ремонта и профилактики, если период их проведения не совпадает со сроком аренды. В силу этого арендодатель не имеет права передать в краткосрочную аренду транспортное средство, если подошел срок его капитального ремонта, так как это будет нарушением его обязанности предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Норма комментируемой статьи императивна, поэтому стороны не могут своим соглашением ее изменить, предусмотрев возложение этих обязанностей на арендодателя или распределив их между собой.

 

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

 

Арендодатель обязан только передать арендатору транспортное средство, но не оказывать ему услуги по управлению им и его технической эксплуатации. Поэтому арендатор своими силами осуществляет управление, техническую и коммерческую эксплуатацию данного объекта в отличие от аренды с предоставлением услуг. По смыслу данной статьи арендатор обязан управлять и эксплуатировать транспортное средство сам — через действия своих работников или лиц, которые находятся с арендодателем в гражданско-правовых отношениях, если привлечение к выполнению данных обязанностей лиц в рамках гражданско-правовых договоров не нарушает административные нормы транспортных уставов и кодексов.

Понятия "управление транспортным средством", "техническая эксплуатация" и "коммерческая эксплуатация" транспортного средства рассмотрены в комментариях к ст. 635-636 ГК.

К сожалению, редакция текста комментируемой статьи не соответствует ее заголовку, поскольку в тексте статьи как раз нет указания на обязанность арендатора управлять транспортным средством, эксплуатировать его технически, а тем более коммерчески. По определению договора аренды последнее не обязанность, а право арендатора. У арендодателя не возникает права требовать от арендатора исполнения данной обязанности. Однако разнообразные нормы, регулирующие транспортную деятельность, которую осуществляет арендатор, накладывают на него обязанность поддерживать лицензии, иметь сертификаты и проводить аттестацию работников (персонала, экипажа). Эти требования имеют двойственную правовую природу. С одной стороны, гражданско-правовую, так как они связаны с характером правоспособности арендатора и определяют гражданско-правовой режим арендованного имущества. В этом смысле они являются предпосылкой для заключения договора и условием его законности. С другой стороны, административно-правовую, так как правоотношения, связанные с лицензированием, сертификацией и аттестацией, регулируются нормами административного права.

Поскольку в комментируемой статье эти обязанности не указаны, а только подразумеваются, она фактически носит дополнительный, поясняющий характер к ст. 642 ГК, содержащей определение договора. Исходя из того, что обязанность арендодателя заключается в предоставлении транспортного средства без услуг экипажа, можно сделать логический вывод, что управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию арендатор осуществляет своими силами.

 

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

 

Арендатор несет расходы на содержание транспортного средства, если в договоре не предусмотрено иное. В комментируемой статье под расходами на содержание понимаются, во-первых, расходы, связанные с проведением ремонта и иных мер по поддержанию транспортного средства в нормальном состоянии (см. коммент. к ст. 644), во-вторых, иные расходы, связанные с его эксплуатацией. Это, в частности, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин, сборов и его обязательное страхование. Помимо страхования самого транспортного средства его владелец в случаях, предусмотренных законом, обязан страховать свою ответственность за причинение вреда третьим лицам (см. коммент. к ст. 637 ГК).

 

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

 

1. Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду. Эта норма, содержащаяся в комментируемой статье, диспозитивна, поэтому стороны своим соглашением могут предусмотреть иное регулирование, например запретить передачу транспортного средства в субаренду или обязать арендатора получить разрешение арендодателя на такую передачу.

Данная норма допускает последующую сдачу арендованного транспортного средства как без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации, так и с их предоставлением. В первом случае этот договор имеет традиционный характер субарендного договора. Во втором случае он имеет неоднородную природу. В той части, в которой предметом договора является транспортное средство, это субарендный договор, имеющий производный, зависимый от договора аренды транспортного средства характер. В части обязанности оказывать услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации он представляет собой самостоятельный договор.

Тем не менее в целом такой субарендный договор будет носить зависимый характер от договора аренды со всеми присущими ему чертами, поскольку его существо определяет вещный компонент. Так, досрочное прекращение договора аренды транспортного средства влечет за собой досрочное прекращение договора субаренды транспортного средства с экипажем.

2. Пункт 2 комментируемой статьи в целом повторяет п. 2 ст. 638 ГК (см. коммент. к этой статье). Арендатор вправе без согласия арендо-дателя заключать самостоятельные договоры с третьими лицами, в частности договоры перевозки. Законодатель при этом устанавливает единственное требование к этому — отсутствие противоречия такого договора целям использования.

 

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

 

Транспортное средство, являющееся предметом данного договора, а в ряде случаев и деятельность, связанная с его эксплуатацией (например, перевозка опасных грузов), представляет собой источник повышенной опасности. В этом случае арендатор является владельцем источника повышенной опасности. Комментируемая статья исходит из нормы ст. 1079 ГК, возлагающей обязанность возмещения вреда, причиненного источником повышенной опасности, на юридическое лицо или гражданина, которые владеют им на законном основании, в том числе на праве аренды. Арендодатель как собственник транспортного средства или владеющий им на ином "сильном" вещном праве не несет такую ответственность, поскольку не имеет возможность осуществлять технический контроль за транспортным средством, управление и техническую эксплуатацию которого осуществляет арендатор. Ответственность арендатора абсолютная, так как возникает независимо от его вины.

Данная норма императивна. Вопросы ответственности арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, регулируются правилами гл. 59 ГК. Однако необходимо иметь в виду, что они могут быть дополнены нормами иных правовых актов и международных соглашений (см. коммент. к ст. 640).

 

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

 

Комментируемая статья аналогична ст. 641 ГК в том, что касается установления приоритетов нормативных источников, используемых при регулировании аренды транспортных средств без предоставления услуг экипажа. Регулирование аренды отдельных видов транспортных средств осуществляется на основе норм транспортных уставов и кодексов (перечень основных источников и их характеристику см. в коммент. к ст. 641), которые развивают и детализируют соответствующие положения ГК. Нормы транспортных уставов и кодексов не являются специальными по отношению к комментируемым, они только развивают и дополняют положения _ 3 гл. 34 ГК, но не могут их изменять.

 

_ 4. Аренда зданий и сооружений

 

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

 

1. Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в _ 1 гл. 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если ее _ 4 не предусмотрено иное.

Объектом договора является здание или сооружение. Здание — это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое — нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры — железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно — это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.

Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы, и к нему не применяются нормы об аренде (см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора — предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих.

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в п. 1 комментируемой статьи не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст. 606 ГК). Более того, ст. 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

2. Поскольку здание или сооружение могут являться составной частью предприятия как имущественного комплекса, то нормы комментируемого параграфа применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное (см. _ 5 комментируемой главы). К аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст. 654 ГК об арендной плате, а также ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены п. 2 ст. 658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

 

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

 

1. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п. 2 ст. 434 ГК, к которому отсылает комментируемый пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

2. Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК). Сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 164 ГК подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. В отношении ст. 131 ГК следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако ст. 131 содержит отсылку к специальному регулированию ГК и иными законами. В комментируемой статье как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации.

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения п. 2 комментируемой статьи по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 комментируемой статьи признан равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Поскольку в ГК не предусмотрено регулирование отношений по поводу аренды помещений, их определение как части здания, содержащееся в Законе о регистрации прав на недвижимость, позволило Президиуму ВАС РФ сделать следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(99)).

Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, в том числе здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость самого договора аренды недвижимого имущества. По мнению Президиума ВАС РФ (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59), который исходит из смысла положений ГК, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Отдельные вопросы, связанные с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества, в частности здания, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ, рекомендации которого содержатся в информационном письме N 66 (см. коммент. к общим положениям об аренде).

 

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

 

1. Комментируемая статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом — землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью — земельный участок, поскольку его цель — обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения — под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 комментируемой статьи по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 комментируемой статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Комментируемая статья, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п. 1 комментируемой статьи (см. коммент. к этому пункту).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

 

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

 

Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка, предусмотренные ст. 652 ГК, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь, которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому "право следует за вещью, а не вещь за правом". В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые действовали до такой перемены. Тем более что это вполне согласуется с правилом ст. 460 ГК о том, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только покупатель сам не согласится принять его с таким обременением.